La vraie question porte-t-elle sur le taux?

par Mario Cloutier, chef, Mise en marché, Ventes, Réseau des courtiers

La question brûlante dans le secteur hypothécaire porte sur les fortes augmentations de taux au cours des 18 derniers mois. Vous rencontrez quotidiennement des clients et abordez la même question : quand les taux se remettront-ils à baisser? Est-il préférable d'avoir un an, trois ans ou cinq ans? Fixe ou variable? Allons-nous être admissibles au montant de prêt hypothécaire que nous souhaitons avoir, dont nous avons besoin?

Vous fournissez des conseils et des stratégies du mieux que vous pouvez, selon l'information à votre disposition. Et il y a beaucoup d'information. Selon la source d'information, on pourrait assister à une baisse des taux se situant entre 50 points de base (-0,50 %) et 200 points de base (-2 %) dès septembre 2023, mais on pourrait devoir encore attendre jusqu'en janvier 2025. Certains prédisent même que les taux augmenteront avant de redescendre. La vérité se trouve peut-être quelque part au milieu, mais il est aussi fort possible que personne n'ait la réponse définitive, y compris la Banque du Canada ou la Réserve fédérale. 

Je propose un différent point de vue à ce sujet. Nous aimons croire que les consommateurs canadiens sont peut-être beaucoup plus préoccupés par le coût de la vie que par la hausse des taux. La hausse des taux est un effet de la situation actuelle. La vraie question pourrait-elle être de savoir comment nous pouvons maintenir notre mode de vie face à l'inflation actuelle, compte tenu du fait que notre revenu n'augmente pas au même rythme qu'elle?

L'Enquête sur la santé financière réalisée par la Banque Manuvie au printemps a révélé que 81 % des Canadiens interrogés croient qu'il y a une crise d'abordabilité au Canada. En gros, beaucoup de gens ont du mal à payer l'épicerie et à couvrir les frais de loisir et de voyage, sans parler des importants versements hypothécaires. Pourquoi les versements hypothécaires et la hausse des taux devraient-ils être vus séparément du « portrait général »?

Plus de 65 % des répondants affirment que leurs dépenses augmentent plus rapidement que leur revenu. Ils nous ont dit aussi qu'ils pourraient mieux planifier leur retraite s'ils pouvaient gérer leurs priorités financières en suivant les conseils avisés de gestionnaires de flux de liquidité. Je dis depuis longtemps que la clé pour l'industrie des courtiers est d'élaborer et de rehausser la proposition de valeur axée sur les conseils en matière de gestion des flux de liquidité et d'endettement.

Dans la planification financière, celle qui vise la constitution d'un patrimoine et la préparation de la retraite, il existe un principe général de diversification du risque de placement. La diversification consiste à répartir les placements entre différentes catégories d'actif. Elle permet de diversifier le risque tout autant que les récompenses et le rendement du capital investi. Si une catégorie d'actif est plus risquée, le rendement du capital investi pourrait être plus élevé, mais le risque de perdre davantage est également très présent. D'où la nécessité d'avoir des actifs plus sûrs qui peuvent prendre la forme d'obligations à taux fixe, de CPG et d'actions qui produisent des dividendes. Ces actifs ne procurent pas un rendement très élevé, mais ils protègent le bas de laine afin d'assurer un revenu minimum à la retraite. Ce principe de diversification est ancré dans le monde des placements. Je propose cela comme solution possible aux préoccupations actuelles concernant la hausse des taux d'intérêt, l'inflation élevée et la crise d'abordabilité en général.

Une autre statistique intéressante de l'Enquête sur la santé financière du printemps révèle que, même si seulement 44 % des consommateurs affirment posséder une propriété grevée d'une hypothèque, 66 % des personnes interrogées ont déclaré qu'elles reportent le solde de leurs cartes de crédit. Cette déclaration est quelque peu inquiétante étant donné que les taux d'intérêt sur les cartes de crédit peuvent varier entre 9 % et 28 % d'intérêts et que la dette associée à ce type d'instrument de crédit ne procure pas de patrimoine ou ne vise pas à améliorer la situation globale d'une personne concernant son flux de liquidité. C'est peut-être le monde à l'envers? À titre de conseillers pour la valeur nette du client et compte tenu de nos intentions de travailler dans son intérêt, ne devrait-on pas examiner le problème dans toute son étendue? Le fait de détenir un solde créditeur (ce que personne ne souhaite intentionnellement) ne devrait-il pas être un indicateur clé qu'un client a besoin d'aide pour gérer ses entrées et ses sorties de fonds? Comment pouvons-nous appliquer cela à la partie hypothécaire et immobilière du portefeuille des consommateurs? 

Comme nous l'avons mentionné à l'égard des placements en invoquant la nécessité de « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier », la même vérité pourrait et devrait s'appliquer aux taux d'intérêt des prêts hypothécaires. Bien que personne ne puisse déterminer avec certitude quand les taux baisseront, nous pouvons être certains qu'ils baisseront un jour. Le niveau d'inflation n'avait pas atteint la marque de 5 % depuis l'année record 1991. Les taux d'intérêt hypothécaires n'ont pas dépassé 5 % depuis le début du siècle.

Nous dirions qu'il ne devrait pas y avoir d'urgence à « bloquer » les taux hypothécaires sur le marché actuel. Les Canadiens disent clairement qu'ils s'inquiètent de l'abordabilité de leurs dépenses de ménage et non des taux hypothécaires. Leurs préoccupations s'expriment par des questions comme « quand est-ce que les taux vont diminuer? ». Ce qu'ils me demandent vraiment, c'est : « Quand puis-je m'attendre à faire des versements plus modestes sur mon prêt hypothécaire? » Avez-vous pensé que la solution pourrait consister à effectuer les versements minimaux, seulement les intérêts, jusqu'à ce que les choses retombent en place? C'est prendre un gros engagement que de bloquer votre taux hypothécaire pour les trois à cinq prochaines années, et cela peut demander beaucoup de réflexion et de certitude. Cela requiert aussi beaucoup d'informations, qui manquent peut-être pour le moment. Si la seule certitude est que les taux vont baisser, pourquoi ne pas attendre que cela se produise?

De plus, quand il est temps de « bloquer » le prêt hypothécaire, pourquoi ne pas répartir le risque en choisissant plus d'une durée avec taux fixe? Comme nous l'avons mentionné, nous diversifions notre risque de placement, mais nous ne choisissons qu'une seule durée pour l'ensemble de notre prêt hypothécaire. Avec taux fixe, généralement pour cinq ans, et immuable à moins d'être prêt à encourir de lourdes pénalités financières.

En cette période d'incertitude, il est avantageux de ne pas tout « bloquer » dans une seule durée de trois ou cinq ans, et d'augmenter ainsi les chances de profiter d'une baisse possible des taux dans les années à venir. Un prêt hypothécaire traditionnel ne permet qu'une seule durée à taux fixe ou variable. C'est là que les solutions uniques comme Manuvie One se distinguent; nous nous concentrons sur le flux de liquidité et les frais d'intérêt plutôt que sur les taux d'intérêt. Nous pouvons offrir d'avoir en même temps jusqu'à cinq durées différentes (de un à cinq ans) de prêt ouvert ou fermé, à taux fixe ou variable, ce qui vous permet, de même qu'à vos clients, de diversifier leur prêt hypothécaire. Cela réduit le risque associé aux hausses de taux d'intérêt et donne plus de souplesse pour réduire les coûts et les versements hypothécaires lorsque les taux baissent. Pour de nombreux Canadiens, leur maison est peut-être le plus important de leurs investissements. Ne devrait-on pas diversifier le financement de ce placement comme pour tous les autres aspects de leur plan financier global?

Bien sûr, chaque situation est différente, chaque scénario de flux de liquidité peut impliquer une analyse plus approfondie. À une époque où les consommateurs recherchent plus que jamais des solutions axées sur les conseils, plutôt que le meilleur taux, c'est une excellente occasion pour les conseillers en prêts hypothécaires comme vous d'apporter une contribution importante à la décision la plus importante de la vie financière de leurs clients.

La dernière chose que nous devrions faire, c'est forcer les propriétaires à prendre une décision hypothécaire aujourd'hui qui aura une incidence sur eux pendant les cinq prochaines années.